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《关于新会区不动产统一登记历史遗留问题的处理意见》规范性文件政策解读
发布日期:2018-09-29

为有效解决我区实施不动产统一登记前存在的历史遗留问题,进一步规范不动产登记工作,根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规,按照“依法依规、以民为本、尊重历史、高效便民、先行登记并行完善”的原则,结合我区实际,制定本处理意见。

一、起草背景、必要性和可行性

不动产统一登记是保护权利人合法权益不受侵害,是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。不动产统一登记制度全面实施以来,随着工作不断深入,我区分散登记遗留的历史问题逐步显现,不动产统一登记工作从全面启动到规范运行尚处于磨合期和过渡期,尤其是有一些历史遗留问题未妥善处理,导致部分土地使用权人无法办理不动产登记落宗业务,有必要采取多种措施落实解决。

制定该《处理意见》符合有关政策要求,我们在制定处理相关问题意见时,充分依据现有土地管理政策法规,结合当前实际情况,坚持尊重历史、实事求是,从维护群众合法权益的角度出发,积极寻求妥善的处理方法,提出既简化办事程序,又合法合理,提高工作效率的处理意见。

制定该《处理意见》符合社会发展的实际,我们在制定处理相关问题意见时,从本区实际出发,针对已存在的问题及涉及范围广、数量大的问题及时提出处理意见,方便企业、方便群众办事,努力化解社会矛盾,有效推进和谐社会建设。

同时,制定《处理意见》也是贯彻落实上级精神,根据国土资源部办公厅关于印发《压缩不动产登记时间实施方案》、《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》等文件,要求各地要高度重视不动产存量登记历史遗留问题处理。

二、制定文件的过程

2018年年初,分局土地利用管理股和市不动产登记新会分中心对我区不动产登记历史遗留问题进行了广泛调研,通过走访镇街听取群众反映等方式,梳理了我区主要存在各类不动产登记历史遗留问题。2018年6月,在前期深入调研和内部研究讨论的基础上,参考有关法律、法规以及政策文件,并与江门市国土资源局多次沟通,针对存在较容易解决的问题提出解决措施,并完成了《处理意见》初稿。并充分征询部门意见后,对初稿进行了修改。2018年7月23日,分局召开专题会进行了讨论研究,之后我们进一步的修改完善并将方案于8月2日在网上进行发布,广泛征求群众意见,收集了群众意见1条,部门意见2条,按规范性文件制定流程修改完善后形成终稿。

三、文件主要内容

《处理意见》主要针对我区不动产登记中存在比较突出的四方面问题提出了处理意见。

一是建筑物跨宗地红线建设导致用途或土地使用年限不一致的问题,即因按照规划批准文件统一规划开发等原因导致跨宗地建设的,应先向国土申请办理宗地界线调整、合并和转让等手续,使建筑物座落的土地用途和使用年限一致。

处理意见:文件分别对同一权利人或不同权利人、不同使用年限的问题提出了处理意见。但值得注意的是,涉及使用年限不一致,边界调整或宗地合并时原则上土地年限按其中土地使用证记载最早终止年期确定,原因是合并后的土地证载年限不能突破原出让合同中约定的最高年限。

办理方式:先向规划等部门征询同意后,交由国土分局受理,出具调整、合并等意见后,凭相关意见到不动产登记部门窗口办理登记手续。

二是国有土地上房屋与原规划批准建设内容不一致的问题,分为房屋用途与原土地批准用途不一致和房屋实际面积或建筑形状与原规划批准内容不一致两种类型。

处理意见:房屋用途已经政府或城乡规划、住房与城乡建设等相关部门审批的,不动产用途应按照经批准的房屋用途进行登记,工业配套生活用房按工业用途登记;房屋现状与原规划批准建设的内容不一致的情况向城乡规划主管部门申请办理规划核实或修改图纸,并经城乡规划主管部门同意后,不动产登记机构凭城乡规划主管部门核实意见或同意修改的图纸办理登记。

办理方式:由不动产登记部门直接受理用途不一致的业务;涉及规划部门办理的业务由权利人先向规划部门申请办理规划核实或修改图纸后,凭有关证明材料到不动产登记部门办理。

三是关于已建成房屋的宅基地办理不动产登记的问题;主要针对农村已建房屋未完善用地手续、超标准建设、超用地红线建设、缺乏规划报建资料等问题。

处理意见:坚持符合条件申报且“一户一宅”的原则,不超过规定面积标准的上限,国土部门予以补办用地审批手续,不动产登记部门予以补办登记手续。

办理方式:由村民向村集体提出申请,并向村镇规划部门、镇国土所、镇人民政府申报,上报国土分局审核后报区政府审批用地手续,凭相关用地手续办理不动产登记手续。

四是关于原国土证记载土地用途为“综合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋,不动产登记时统一用途和年限的问题。

处理意见:(一)用途问题。根据《新会区商住出让土地容积率管理办法》,已对土地证登记用途为“混合住宅用地”或者“商住用地”或者“商业、住宅”的商业与住宅混合用地中未约定用途比例的,明确按商业占20%,住宅占80%执行。除以上情形外,我区还存在工业与商业、工业与住宅等混合用地,土地证登记用途为“综合用地”或两种用途以上的情形,分为已开发和未开发两种情形提出具体处理意见。其中,已开发建设的,有合法报建手续的,按规划报建用途确认,符合土地供应依规划用途供应的规定;未开发的部分,原则上按用地批准文件确认(用地批准文件不能确认的按用地申请书确认)的用途进行均等面积登记,以保障土地权利人的合法权益,继续开发应该符合现时的城乡规划。

(二)年限问题,原则上按该种用途的最高使用年限登记,并不超出原土地出让合同约定使用年限。如土地出让合同约定使用年限为50年,但未约定商业、住宅等不同用途的使用年限的,按照住宅用地50年、商业用地40年、工业用地50年等最高年限登记,使用年限自原土地出让起始日期计算;如土地出让合同约定使用年限为70年,但未约定商业、住宅等不同用途的使用年限的,按照住宅用地70年、商业用地40年的最高年限登记。

(备注:使用权出让最高年限:住宅用地70年,商业、旅游、娱乐用地40年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年)

办理方式:权利人凭相关证明材料到不动产登记部门窗口办理。涉及改变土地用途的,应该按有关规定办理相关手续。

文件还明确了对不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理和建设管理等违法行为,区国土资源、城乡规划、住房和建设等行政主管部门应按照相关规定依法依规予以处理。

四、制定文件的法律、法规或规章依据

对文件的各项处理意见主要依据的法律法规和规章如下:

1.《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)第六条“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成,一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”因不同性质的土地当属不同宗地,应分别登记;第二十六条“下列情形之一的,不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记:(一)(二)(三)……(四)同一权利人分割或者合并不动产的”;第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当提交下列材料:“……(二)建设工程符合规划的材料”。

2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地”;第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记”;第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与”。

3.《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”原新会市国土局于2000年11月16日印发《关于加强农村宅基地管理工作的通知》(新国土[2000]139号)的文件“农村村民每户用地的最高限额不超过100平方米(含100平方米)。”

4.根据国土资源部、国家工商行政管理局关于发布《国有土地使用权出让合同》示范文本的通知((国土资发[2000]303号)填写规定:合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写,属于综合用地的,应注明各类具体用途及其所占的面积比例。